Информационный материал “Пожизненная рента”
Некоторые люди искренне убеждены в том, что договор ренты похож на рулетку, в которой обязательно найдется тот, кто находится в выигрыше, и тот, кто проигрывает. В связи с этим они считают ренту в определенной степени безнравственной и предлагают относиться к ней, как к игре в рулетку. Однако, несмотря на существование подобных мнений, договоры пожизненной ренты обретают все более широкую популярность. Тем более, что история знает примеры, когда весьма известные и влиятельные личности не стеснялись пользоваться рентой с пользой для себя.
Например, ее использовал знаменитый общественный и политический деятель генерал Шарль де Голль, являвшийся президентом Франции в период с 1959 по 1969 год. Еще находясь в звании полковника, он приобрел у пожилой вдовы по договору ренты имение в Коломбе-ле-дез-Эглиз, Буассери. Два года спустя она скончалась.
Президент Франции в период с 1974 по 1981 год господин Жискар д’Эстен в свое время тоже купил у своей тетки замок в ренту.
А президент Соединенных Штатов Джон Кеннеди, как принято считать, вложил в договоры ренты существенную часть своего весьма значительного состояния.
История ренты берет свое начало еще в Древнем Риме. В Средние века это была единственная возможность получить займ, который был запрещен государством и церковью. На сегодняшний момент рента и пожизненное содержание стали одним из методов противостояния жизненным и экономическим трудностям.
На сегодняшний момент актуальность пожизненного содержания с иждивением и ренты значительна возросла. Все чаще российские граждане заключают такие договоры. Поэтому не удивительно, что институт ренты и пожизненного содержания закрепился в Гражданском Кодексе РФ. Вся глава 33 ГК РФ посвящена этому вопросу.
Сегодня мы постараемся осветить вопросы получения денег или услуг взамен передачи жилья. Расскажем о механизмах ренты и обратной ипотеки. И уделим внимание безопасности пенсионеров в подобного рода отношениях.
Что же такое – рента
Рента – это регулярный доход взамен передаваемого движимого или недвижимого имущества. Это сравнительно молодой для нашей страны способ получения дополнительного дохода. Особенно он актуален, в случае если человек не может по какой-либо причине осуществлять трудовую деятельность, а государственных пособий недостаточно для обеспечения достойной жизни.
Чаще всего рента используется пенсионерами, так как уровень пенсии невысок, зарабатывать уже сложно, а если просто продать квартиру, то негде будет жить. Плательщиками ренты становятся люди, которые не могут приобрести квартиру даже с использованием кредитных средств. В данной сделке выгоду получает и плательщик ренты – обычно фактическая стоимость рентной квартиры оказывается значительно ниже.
Суть ренты заключается в том, что одна сторона (получатель ренты) передает свою собственную недвижимость другой стороне (плательщику ренты), а та, в свою очередь, выплачивает регулярные рентные платежи, указанные в договоре.
То есть пенсионер, владеющий жильем, передает свою квартиру другому лицу в обмен на ежемесячное пособие или оказание услуг социального характера. При этом пенсионер сохраняет право пожизненного проживания в данной квартире.
Получателями ренты могут быть один или несколько человек. При этом они необязательно должны являться собственниками недвижимости.
То есть получать ренту могут пенсионеры, а передаваемая квартира может фактически принадлежать, например, их сыну. По договору ренты можно передавать не только недвижимость, но и автомобили, яхты и прочее движимое имущество.
Условия ренты должны быть оформлены письменным договором и заверены нотариусом.
Заключая договор о ренте, необходимо соблюдать следующие правила:
Если передается недвижимое имущество
- Договор подлежит государственной регистрации,
- Обеспечение: ипотека в силу закона.
Если передается движимое имущество
- Обеспечение: залог, поручительство, удержание имущества,
- Страхование имущества в пользу получателя ренты.
В случае смерти получателя ренты до государственной регистрации договора, несмотря на нотариальное удостоверение, договор считается не заключенным.
Законодательством предусмотрено, что риски порчи или случайной гибели имущества берет на себя плательщик, то есть если имущество случайно повреждено или утрачено после заключения и регистрации договора, плательщик не освобождается от уплаты рентных платежей по договору.
В соответствии с действующим законодательством РФ имущество может быть передано в счет пожизненной ренты как за плату, так и без нее. В случае бесплатной передачи плательщик ренты выплачивает только рентные платежи.
Если имущество передается за плату, то пенсионер получает, кроме рентной платы, еще и выкупную цену, установленную договором. Таким образом, можно, например, обговорить, что прежний владелец квартиры получает выкупную стоимость, скажем, 500 000 рублей, а далее по 5000 рублей ежемесячно. Таким образом, выкупная стоимость – это стоимость квартиры без учета рентных платежей или содержания.
Плательщиками ренты по всем видам договоров могут быть любые лица, в том числе юридические, но на практике чаще всего это родственники или близкие знакомые.
На что обратить внимание при составлении договора ренты.
При заключении договоров с условием выплаты выкупной стоимости рекомендуется включать в условия, что право собственности на передаваемое имущество переходит только после уплаты этой выкупной стоимости.
По бесплатному договору право собственности переходит после государственной регистрации договора.
После перехода права новый собственник (плательщик ренты) может продавать, дарить и завещать (то есть отчуждать) полученное имущество, однако только с согласия получателя ренты.
Может возникнуть вопрос, к кому же обращаться в случае нарушения сроков и сумм выплаты рентных платежей по новому договору? К первоначальному плательщику (с кем изначально был заключен договор ренты) или к новому лицу, к которому перешло имущество после передачи? Порядок действий в данной ситуации должен быть прописан в договоре купли-продажи (мены, дарения).
Предположим, что кто-либо является получателем ренты и дал согласие на перепродажу или дарение квартиры другому лицу. В договоре можно предусмотреть три варианта, каким образом получателю ренты действовать в случае нарушения его условий:
- требовать оплаты от нового собственника, а если он отказывается, обращаться к прежнему плательщику,
- фиксировать в договоре свое право выбирать, у кого требовать выплат,
- оставлять за собой право расторгнуть договор через суд и забрать квартиру назад.
Законодательством предусматривается расторжение договора только по инициативе рентополучателя в случае существенных нарушений условий договора второй стороной.
Однако на практике могут возникать ситуации, когда желание расторгнуть договор пожизненной ренты может возникнуть у плательщика. В таком случае необходимо договариваться с получателем ренты и приходить к общим компромиссам или обращаться в суд. Чаще всего суд на стороне рентополучателя, но плательщик может рассчитывать на возврат выкупной суммы, если она была уплачена по договору.
Так как договор имеет множество нюансов, желательно составлять его при помощи юриста. С целью исключения личной заинтересованности сторон договора следует обращаться к независимому юристу. Можно воспользоваться помощью юридической консультации, которая оказывает бесплатные услуги малообеспеченным гражданам.
Как уже раньше оговаривалось, в качестве ренты могут выступать не только денежные выплаты, но и социальные услуги. Перечень данных услуг не ограничен. По соглашению сторон в договор можно включить любые услуги, например, предусмотреть оплату ритуальных услуг за счет плательщика ренты.
Все услуги в договоре должны быть четко сформулированы, определены сроки и объемы их исполнения. Также необходимо максимально подробно указать, что считается добросовестным исполнением обязательств.
С целью минимизации спорных ситуаций желательно в договоре указать, что все платежи должны переводиться в безналичном порядке. В таком случае всегда можно доказать, получал ли рентополучатель деньги или нет, взяв в банке распечатку по счету.
Следует иметь в виду, что получатель ренты, а также его родственники могут зарегистрироваться по месту жительства в квартире только с согласия нового собственника –плательщика рентных платежей.
В случае если в квартире проживают несовершеннолетние, нетрудоспособные лица и/или лица, находящиеся на иждивении собственника квартиры, ее невозможно передать по договору ренты.
Характеристики пожизненной ренты:
- Лицо, отчуждающее имущество, и получатель ренты могут не совпадать.
- Получателями могут быть только граждане. Юридические лица не могут получать рентные платежи.
- Получателями могут быть несколько граждан. Доли в праве на получение ренты равные (если в договоре не указано иное).
- Выплаты осуществляются в течение всей жизни гражданина
– получателя, в случае если он единственный. Если получателей несколько, то в случае смерти одного выплаты осуществляются в прежнем объеме, а доля умершего переходит к остальным получателям. В случае смерти последнего получателя обязательство выплаты прекращается.
- Выплаты осуществляются по окончании каждого месяца (если в договоре не указано иное).
- Минимальный размер ограничен законом: не менее 1 МРОТ в месяц. Установленный размер выплат увеличивается пропорционально МРОТ.
- Получатель ренты в случае существенного нарушения условия договора плательщиком требовать: выкупа ренты плательщиком; расторжения договора и возмещения убытков; если имущество было передано бесплатно – возврата имущества, переданного под выплату ренты.
- Плательщик не вправе требовать выкупа ренты.
- Существует подвид пожизненной ренты – пожизненное содержание с иждивением.
Список сайтов
https://ru.wikipedia.org/wiki/
https://www.kp.ru/putevoditel/dom/dogovor-pozhiznennoj-renty/
https://journal.tinkoff.ru/ask/rent/
https://realty.rbc.ru/news/5f58cb5a9a794773198620f9
https://спроси.дом.рф/instructions/kak-zaklyuchit-i-pravilno-oformit-dogovor-renty/
https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-poluchit-kvartiru-po-dogovoru-renty/
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/
https://base.garant.ru/10164072/305464cf3c231170f1f7f42f4ac34ef3/
